Széljegy a tulajdoni lapon - mit jelent és mikor kell aggódni?

Mi az a széljegy a tulajdoni lapon?

A széljegy a tulajdoni lapon megjelenő ideiglenes bejegyzés, amely azt jelzi, hogy valamilyen eljárás van folyamatban az adott ingatlannal kapcsolatban. Nem végleges bejegyzés - inkább egy figyelmeztetés, hogy a földhivatalhoz beérkezett egy kérelem, amelyet még nem bíráltak el.

A széljegy a tulajdoni lap jobb felső részén jelenik meg, dátummal és iktatószámmal ellátva. Amíg a széljegy ott van, az ingatlan jogi helyzete bizonytalan - nem tudhatod biztosan, hogyan fog kinézni a tulajdoni lap a széljegy elbírálása után.

Mire utalhat egy széljegy?

A széljegy mögött többféle eljárás állhat:

• Tulajdonjog bejegyzési kérelem - valaki adásvételi szerződést nyújtott be a földhivatalhoz, tehát az ingatlan eladása folyamatban van
• Jelzálogjog bejegyzés - a bank jelzálogot jegyeztet be (pl. hitelfelvétel miatt)
• Végrehajtási jog bejegyzése - a végrehajtó kezdeményezte az ingatlan terhelését
• Haszonélvezeti jog bejegyzése vagy törlése
• Elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése
• Tulajdoni hányad módosítása (pl. öröklés, ajándékozás)
• Földmérési vagy telekalakítási eljárás

A széljegy tehát nem önálló „probléma" - hanem egy folyamatban lévő ügy jelzése. A kérdés mindig az: milyen ügy és milyen kimenettel?

Miért fontos a széljegy, ha ingatlant vásárolsz?

Ha vevőként nézed meg a tulajdoni lapot és széljegyet találsz rajta, az azt jelenti, hogy valaki más is benyújtott valamilyen kérelmet az ingatlanra. Ez több forgatókönyvet is jelenthet.

1. Már van egy másik vevő

Ha a széljegy tulajdonjog bejegyzési kérelmet takar, az azt jelenti, hogy valaki más már aláírt egy adásvételi szerződést erre az ingatlanra, és azt benyújtotta a földhivatalhoz. Ilyenkor a te szerződésed - még ha később is írod alá - csak a korábbi széljegy mögé kerülhet. Ha a korábbi ügylet érvényes, te nem leszel tulajdonos.

2. Jelzálog bejegyzés van folyamatban

Ha a széljegy jelzálogjog bejegyzésére utal, az ingatlanra éppen terhet jegyeznek be. Ez nem feltétlenül akadálya az eladásnak, de a terheket rendezni kell a vásárlás során.

3. Végrehajtási eljárás indult

Ez a legkomolyabb eset. Ha végrehajtási jog bejegyzése a széljegy tartalma, az ingatlant lefoglalhatják és árverésre bocsáthatják. Ilyen ingatlan vásárlása rendkívül kockázatos - csak tapasztalt ügyvéd bevonásával szabad foglalkozni vele.

Széljegy és az időbeli rangsor elve

A magyar ingatlan-nyilvántartás az időbeli rangsor elvét követi: a korábban benyújtott kérelem elsőbbséget élvez a későbbivel szemben. Ez azt jelenti, hogy ha két vevő is szerződést köt ugyanarra az ingatlanra, az lesz a tulajdonos, akinek a kérelmét korábban iktatták a földhivatalban.

A széljegy dátuma és iktatószáma pontosan ezt az időbeli sorrendet mutatja. Ezért kritikus, hogy az ügyvéd az adásvételi szerződés aláírása után azonnal benyújtsa a bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz - mert a rangsor a benyújtás pillanatától számít.

Hogyan ellenőrizd a széljegyet?

A széljegy a tulajdoni lapon szerepel, tehát bármilyen típusú lekérdezésnél láthatod:

1. Kérd le a tulajdoni lapot az E-ING rendszerben (magyarorszag.hu), Ügyfélkapu+ azonosítással
2. Nézd meg a dokumentum tetejét - a széljegy jellemzően a jobb felső sarokban vagy a tulajdoni lap elején, külön blokkban jelenik meg
3. Ellenőrizd a dátumot és az iktatószámot - ebből kiderül, mikor érkezett be a kérelem
4. Kérdezd meg az ügyvédedet, hogy az iktatószám alapján milyen típusú eljárást takar

Az e-hiteles tulajdoni lap másolat a széljegyeket is tartalmazza, tehát nem kell külön kérned - a lekérdezés pillanatában érvényes állapotot mutatja.

Mikor tűnik el a széljegy?

A széljegy addig marad a tulajdoni lapon, amíg a földhivatal el nem bírálja a mögötte álló kérelmet. Háromféle kimenetel lehetséges:

• Bejegyzés - a kérelem teljesül, és a széljegy helyére végleges bejegyzés kerül (pl. új tulajdonos neve megjelenik a II. részben)
• Elutasítás - a kérelem nem teljesül (pl. hiányos dokumentumok miatt), a széljegy törlésre kerül
• Visszavonás - a kérelmező maga vonja vissza a kérelmet

A földhivatal ügyintézési határideje általában 30 nap, de bonyolultabb ügyeknél ez akár 60 nap is lehet. Amíg a széljegy él, az ingatlan jogi helyzete bizonytalan.

Széljegy a leggyakoribb élethelyzetekben

Ingatlant vásárolsz

Soha ne írj alá adásvételi szerződést széljegyes ingatlanra a széljegy tartalmának tisztázása nélkül. Kérd az ügyvédedet, hogy a földhivatalban nézze meg, milyen eljárás van folyamatban, és várjátok meg a széljegy rendezését, vagy módosítsátok a szerződés feltételeit ennek fényében.

Ingatlant adsz el

Ha te az eladó vagy és széljegy van az ingatlanon, a vevő ügyvédje biztosan rá fog kérdezni. Légy transzparens: ha te nyújtottál be korábbi kérelmet (pl. jelzálog törlést), mondd el a vevőnek, hogy az eljárás folyamatban van.

Hitelt igényelsz

A bankok különösen érzékenyek a széljegyekre. Ha a fedezeti ingatlan tulajdoni lapján széljegy van, a bank elutasíthatja a hiteligénylést vagy felfüggesztheti az elbírálást a széljegy rendezéséig.

Öröklésnél

Hagyatéki eljárás során a közjegyző bejegyzési kérelmet nyújt be a földhivatalhoz, ami széljegyet generál. Ez normális - az öröklés átvezetése folyamatban van. Amíg a végleges bejegyzés meg nem történik, az ingatlannal nem rendelkezhetsz szabadon.

Válás, vagyonmegosztás

Válás során a vagyonmegosztási megállapodás benyújtásakor széljegy keletkezik a tulajdoni lapon — ez jelzi, hogy a tulajdonjog átvezetése folyamatban van. Ha válás előtt állsz, mindenképp kérd le a friss tulajdoni lapot, hogy tisztában legyél az ingatlan aktuális jogi helyzetével. Erről részletesen írtunk: Válás után ki marad a tulajdoni lapon?

Összefoglalás

Ez a cikk tájékoztató jellegű, jogi tanácsadásnak nem minősül. Ingatlanügylettel kapcsolatos kérdésekben fordulj ügyvédhez.